برخی نکات در باب اجاره املاک

هر ساله هزاران ملک مسکونی در نقطه نقطه ی کشور به اجاره ی مستاجران در می آید و با توجه به این موضوع دانستن ابعاد حقوقی و قانونی اجاره ی واحدهای مسکونی، برای تمامی شهروندان چه مالک و چه مستاجر ضروری به نظر می رسد.
در این مطلب به چندین نکته در این زمینه اشاره می کنیم.

   اعتبار اجاره‌نامه رسمی و عادی (همان اجاره نامه دستی) در مورد محل‌های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، راس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند (اجاره‌نامه‌) عادی و رسمی وجود ندارد.

  البته تفاوتی که در روند الزام به تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می‌توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیما از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد در صورتی که در مورد سند عادی، لازم است با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود. البته در هر دو مورد، به مستاجر مدتی نزدیک به یک ماه برای تخلیه مهلت داده خواهد شد.

  در تنظیم سند عادی، طرفین باید دقت کنند مدت، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره‌نامه ذکر شود و مهم‌تر این‌که حتما دو شاهد، سند را امضا کنند.

مواردی که باید از دیدگاه موجر مورد توجه قرار گیرد یکی این است که با گرفتن چک و ودیعه کافی و از آن مهم‌تر، بررسی شخصیت مستاجر، ملک خود را به کسی اجاره دهد که از نظر مالی و اخلاقی، توانایی و صلاحیت داشته باشد. از دیدگاه مستاجر هم او باید دقت کند ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره می‌دهد، محرز و مسلم باشد.

نکته دیگر این‌که در قرار دادهای اجاره مسکن، معمولا وجهی به عنوان قرض‌الحسنه، از سوی مستاجر به موجر پرداخت می‌شود که باید در شروط عقد اجاره، ترتیبی پیش‌بینی شود که نه مطالبه این قرض‌الحسنه از موجر بدون تخلیه ملک از جانب مستاجر میسر باشد و نه موجر بتواند بدون پرداخت این وجه، ملک را به علت انقضای این مدت، تخلیه کند.

  سند رسمی و سند عادی تعریف و اوصاف قانونی خاص خود را دارد. سند رسمی در این مورد، تنها سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و تخلیه ملک نیز با صدور اجرائیه از همان دفترخانه، میسر خواهد بود و اجراییه سازمان ثبت اسناد و املاک، مجری تخلیه ملک محسوب می‌شود.

هر نوع سند دیگری به هر شکلی و با هر ترتیبی جز این، تنظیم شود سند عادی تلقی می‌شود و موجر برای تخلیه ملک باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند حالا چه کد رهگیری و هولوگرام داشته باشد و چه نداشته باشد.

 بنابراین فرمتی که در سالهای اخیر باب شده و کد رهگیری و هولوگرام دارد ، ممکن است مثلا از نظر احراز مدارک مالکیتی موجر، مزیت‌هایی نسبی بر فرمت قبلی قراردادهای اجاره در این شهرها داشته باشد، ولی از لحاظ تخلیه یا مطالبه اجاره‌های عقب افتاده، هیچ خاصیتی ندارد و به هر حال، مراجعه به شورای حل اختلاف لازم است.
         
   
  بعد از گذشت مهلت یک‌ماهه‌ای که شورای حل اختلاف به مستاجر برای تخلیه ملک می‌دهد مجری تخلیه ملک یا باز پس گیری وجه قرض الحسنه نیروی انتظامی و عوامل اجرایی شورای حل اختلاف است .

هم همه...